財 務 報 表 乃 根 據 香 港 公 認 的 會 計 原 則 、 公 司 條 例 的 披 露 規 定 及 香 港 聯 合 交 易 所 有 限 公 司 證 券 上 市 規 則 編 製 。 主 要 的 會 計 政 策 概 述 如 下 ：

a. 綜 合 基 準

綜 合 財 務 報 表 包 括 本 公 司 及 其 附 屬 公 司 的 賬 目 。 綜 合 損 益 表 僅 計 入 本 年 度 內 購 入 或 出 售 的 附 屬 公 司 的 業 績 ， 分 別 由 收 購 的 生 效 日 期 或 自 彼 等 各 自 的 註 冊 成 立 日 期 或 出 售 日 期 起 （ 以 適 用 者 為 準 ） 計 算 。 所 有 集 團 內 公 司 間 的 重 大 交 易 及 結 餘 均 於 綜 合 時 抵 消 。

綜 合 時 產 生 的 商 譽 指 於 收 購 日 期 附 屬 公 司 的 投 資 成 本 超 出 淨 資 產 的 公 平 價 值 之 數 。 商 譽 於 收 購 年 度 從 儲 備 中 扣 除 。 出 售 附 屬 公 司 權 益 時 ， 以 往 抵 消 的 潛 在 商 譽 轉 回 為 計 算 出 售 收 益 或 虧 損 時 的 投 資 成 本 。

收 購 儲 備 指 於 收 購 日 期 附 屬 公 司 的 淨 資 產 的 公 平 價 值 超 出 所 支 付 代 價 之 數 ， 並 計 入 資 本 儲 備 內 。

b. 中 國 合 作 經 營 企 業

合 作 經 營 企 業 乃 中 外 合 營 企 業 ， 其 合 營 各 方 分 佔 溢 利 的 比 率 及 於 合 營 期 屆 滿 時 攤 佔 的 資 產 淨 值 可 能 不 會 按 彼 等 之 股 權 比 例 計 算 ， 惟 根 據 各 自 的 合 營 合 同 所 界 定 者 作 出 分 配 。

於 中 華 人 民 共 和 國 （ 「 中 國 」 ） 的 合 作 經 營 企 業 如 因 本 集 團 對 合 營 企 業 董 事 會 具 有 控 制 權 及 ／ 或 負 起 營 運 業 務 的 權 利 與 義 務 ， 其 權 益 乃 列 作 本 公 司 的 附 屬 公 司 處 理 。

c. 附 屬 公 司

附 屬 公 司 乃 本 公 司 直 接 或 間 接 持 有 50% 以 上 已 發 行 具 投 票 權 股 本 作 長 線 投 資 的 公 司 。

於 附 屬 公 司 的 投 資 乃 按 原 值 減 董 事 認 為 需 作 出 的 永 久 減 值 撥 備 載 入 本 公 司 的 財 務 報 表 。 附 屬 公 司 的 業 績 按 已 收 及 應 收 股 息 載 入 損 益 表 。

d. 聯 營 公 司

凡 不 少 於 20% 但 不 多 於 50% 已 發 行 具 投 票 權 股 本 被 直 接 或 間 接 持 作 長 線 投 資 並 對 其 管 理 層 發 揮 重 大 影 響 力 的 公 司 為 聯 營 公 司 。

在 綜 合 財 務 報 表 內 ， 於 聯 營 公 司 的 投 資 乃 按 收 購 時 本 集 團 應 佔 聯 營 公 司 的 資 產 淨 值 加 本 集 團 應 佔 收 購 後 聯 營 公 司 的 溢 利 ／ 虧 損 及 儲 備 計 算 。 在 本 公 司 的 財 務 報 表 內 ， 於 聯 營 公 司 的 投 資 乃 按 原 值 減 董 事 認 為 必 需 作 出 之 永 久 減 值 撥 備 後 列 賬 ， 而 來 自 聯 營 公 司 的 收 入 則 按 已 收 及 應 收 股 息 入 賬 。

e. 固 定 資 產 及 折 舊

固 定 資 產 乃 按 成 本 值 減 去 累 積 折 舊 列 賬 。 資 產 的 成 本 值 包 括 購 買 價 及 將 該 項 資 產 付 運 至 運 作 地 點 及 達 至 原 定 用 途 之 狀 態 而 應 佔 的 任 何 直 接 費 用 。 在 固 定 資 產 投 入 運 作 後 產 生 的 支 出 ， 如 維 修 保 養 及 檢 修 費 用 ， 一 般 於 產 生 該 等 支 出 的 期 間 自 損 益 表 中 扣 除 。 倘 若 能 清 楚 顯 示 該 等 支 出 能 增 加 預 計 於 日 後 運 用 該 項 固 定 資 產 而 產 生 的 經 濟 效 益 ， 則 該 等 支 出 撥 作 該 項 固 定 資 產 的 額 外 成 本 。

各 項 資 產 的 折 舊 乃 以 直 線 法 按 估 計 年 率 於 預 計 可 使 用 年 期 撇 銷 其 成 本 值 計 算 。 所 採 用 的 年 率 為 ：

出 售 固 定 資 產 的 收 益 或 虧 損 在 損 益 表 中 確 認 ， 乃 根 據 出 售 所 得 款 項 淨 額 減 資 產 當 時 的 賬 面 值 ， 以 及 先 前 自 固 定 資 產 重 估 儲 備 撥 往 保 留 溢 利 而 確 認 的 重 估 盈 餘 。

f. 投 資 物 業

投 資 物 業 乃 於 已 完 成 建 築 工 程 及 發 展 的 土 地 及 樓 宇 的 權 益 ， 並 因 其 投 資 潛 力 而 長 期 持 有 。

投 資 物 業 按 其 根 據 合 資 格 獨 立 估 值 師 每 年 所 評 估 的 公 開 市 值 載 入 資 產 負 債 表 。 投 資 物 業 的 價 值 變 動 列 作 物 業 估 值 儲 備 變 動 。 倘 該 儲 備 的 總 額 按 組 合 基 準 不 足 以 抵 銷 公 開 市 值 的 減 值 ， 則 有 關 差 額 於 損 益 表 內 扣 除 。

出 售 投 資 物 業 時 ， 就 先 前 估 值 變 現 的 重 估 儲 備 的 相 關 部 份 將 從 物 業 重 估 儲 備 轉 撥 至 損 益 賬 ， 作 為 出 售 投 資 物 業 的 溢 利 及 虧 損 一 部 份 。

投 資 物 業 不 作 折 舊 撥 備 ， 除 非 未 到 期 租 約 為 20 年 或 以 下 ， 則 按 其 未 屆 滿 租 約 期 限 的 賬 面 值 提 撥 折 舊 準 備 。

g. 發 展 中 物 業

並 未 開 始 預 售 的 待 售 發 展 中 物 業 乃 按 成 本 值 及 可 變 現 淨 值 兩 者 中 的 較 低 者 列 為 流 動 資 產 。 經 已 開 始 預 售 的 待 售 發 展 中 物 業 按 成 本 值 加 應 佔 溢 利 減 已 收 及 應 收 的 銷 售 分 期 付 款 及 任 何 可 預 見 的 虧 損 列 為 流 動 資 產 。

作 長 期 投 資 用 的 發 展 中 物 業 乃 按 成 本 值 減 去 任 何 永 久 減 值 撥 備 後 列 賬 。

發 展 中 物 業 的 成 本 值 計 有 土 地 成 本 、 土 地 使 用 權 費 用 及 發 展 成 本 （ 包 括 利 息 支 出 及 該 等 物 業 的 應 佔 其 他 直 接 成 本 ） 。 可 變 現 淨 值 乃 參 照 於 日 常 業 務 過 程 中 根 據 當 時 市 況 按 管 理 層 釐 定 的 估 計 售 價 ， 減 預 期 至 竣 工 時 產 生 的 其 他 成 本 及 出 售 支 出 計 算 。

並 無 就 發 展 中 物 業 作 出 折 舊 撥 備 。

h. 已 落 成 的 待 售 物 業

已 落 成 的 待 售 物 業 按 成 本 值 及 可 變 現 淨 值 兩 者 中 的 較 低 者 列 賬 。 可 變 現 淨 值 乃 根 據 日 常 業 務 過 程 中 管 理 層 根 據 當 時 市 況 釐 定 的 估 計 售 價 計 算 。

i. 應 繳 土 地 出 讓 金

應 繳 土 地 出 讓 金 乃 根 據 已 簽 訂 的 土 地 出 讓 合 同 累 計 發 展 中 物 業 的 土 地 成 本 。

j. 外 幣

外 幣 交 易 均 按 交 易 時 有 效 的 匯 率 換 算 為 港 元 。 於 結 算 日 以 其 他 貨 幣 為 單 位 的 貨 幣 資 產 及 負 債 按 結 算 日 有 效 的 匯 率 換 算 為 港 元 。匯 兌 差 額 於 經 營 業 績 中 處 理 。

海 外 附 屬 公 司 的 財 務 報 表 均 按 結 算 日 的 適 用 匯 率 換 算 為 港 元 。 因 綜 合 賬 目 而 產 生 的 匯 兌 差 額 直 接 撥 入 匯 兌 儲 備 。

k. 營 業 額 及 收 入 的 確 認

營 業 額 來 自 (1) 預 售 待 售 發 展 中 物 業 ， 此 方 面 的 營 業 額 乃 在 待 售 的 發 展 中 物 業 的 整 段 建 築 期 間 當 預 售 工 作 及 建 築 工 程 已 進 展 至 可 合 理 地 釐 定 最 終 變 現 溢 利 的 階 段 時 確 認 。 營 業 稅 按 總 營 業 額 的 5% 計 算 ， 而 綜 合 損 益 表 所 示 營 業 額 乃 經 扣 除 營 業 稅 後 呈 列 。 估 計 總 溢 利 乃 按 整 段 建 築 期 間 攤 分 ， 以 反 映 發 展 進 度 。 按 此 基 準 ， 就 預 售 物 業 確 認 的 溢 利 乃 參 考 期 終 時 產 生 之 建 築 成 本 所 佔 估 計 完 工 所 需 的 總 建 築 成 本 （ 已 計 及 或 然 費 用 ） 的 比 例 計 算 。 就 此 確 認 的 溢 利 僅 限 於 已 收 的 分 期 付 款 金 額 ； (2) 銷 售 已 落 成 待 售 物 業 ， 此 方 面 的 營 業 額 於 買 賣 協 議 完 成 時 確 認 。 就 此 確 認 的 溢 利 僅 限 於 已 收 的 分 期 付 款 金 額 ； 及 (3) 租 金 收 入 乃 於 租 金 已 收 或 應 收 時 確 認 。

當 交 易 的 結 果 得 以 可 靠 衡 量 及 該 交 易 有 關 的 經 濟 利 益 可 能 流 入 本 集 團 時 ， 便 會 確 認 收 入 。 收 入 包 括 上 述 列 為 營 業 額 的 項 目 ， 連 同 於 提 供 服 務 後 確 認 的 物 業 設 計 費 收 入 及 就 未 償 還 本 金 按 適 用 息 率 與 時 間 比 例 確 認 的 利 息 收 入 。

如 買 家 於 物 業 落 成 後 未 能 支 付 買 價 的 餘 數 ， 本 集 團 有 權 轉 售 有 關 物 業 ， 物 業 落 成 前 收 取 的 銷 售 按 金 會 被 沒 收 及 計 入 經 營 溢 利 內 或 被 扣 起 直 至 該 物 業 轉 售 為 止 ， 截 至 被 沒 收 為 止 已 確 認 的 溢 利 則 予 以 撥 回 。

l. 遞 延 稅 項

遞 延 稅 項 乃 就 因 報 稅 而 計 算 的 溢 利 與 財 務 報 表 所 載 的 溢 利 兩 者 中 的 時 差 按 現 行 稅 率 以 負 債 法 作 出 撥 備 ， 但 倘 認 為 於 可 預 見 將 來 不 會 出 現 任 何 負 債 則 作 別 論 。

除 非 有 關 利 益 預 計 會 於 可 預 見 的 將 來 出 現 ， 否 則 不 會 確 認 遞 延 稅 項 資 產 。

m. 借 貸 成 本

撥 作 發 展 中 物 業 的 發 展 工 程 資 金 的 借 貸 成 本 均 撥 充 資 本 ， 直 至 有 關 物 業 發 展 完 成 及 計 入 該 等 資 產 賬 面 值 內 。

n. 營 業 租 約

凡 資 產 所 有 權 的 絕 大 部 份 回 報 及 風 險 仍 屬 於 出 租 公 司 所 有 的 租 約 ， 均 視 為 營 業 租 約 。 根 據 營 業 租 約 支 付 的 租 金 以 直 線 法 按 有 關 租 約 年 期 於 損 益 表 中 扣 除 。

o. 關 連 人 士

關 連 人 士 乃 該 等 有 能 力 直 接 或 間 接 控 制 另 一 方 或 於 作 出 財 務 及 營 運 決 定 時 行 使 重 大 影 響 力 的 人 士 。 同 時 ， 倘 該 等 人 士 受 同 一 人 士 之 控 制 或 同 一 人 士 之 重 大 影 響 ， 亦 被 視 為 關 連 人 士 。

a. 本 年 內 ， 本 集 團 曾 與 關 連 人 士 進 行 下 列 重 大 交 易 。 董 事 會 認 為 該 等 交 易 均 於 日 常 業 務 過 程 中 按 正 常 商 業 條 款 進 行 ：

b. 約 168,000,000 元 （ 一 九 九 七 年 － 39,709,000 元 ） 的 投 資 物 業 及 持 作 長 期 投 資 的 發 展 中 物 業 已 予 抵 押 ， 作 為 兩 間 關 連 公 司 廣 東 珠 江 投 資 公 司 及 廣 州 天 河 科 技 園 實 業 發 展 有 限 公 司 所 得 銀 行 貸 款 的 抵 押 （ 附 註 13 及 14 ） 。 該 等 抵 押 已 於 一 九 九 八 年 十 二 月 三 十 一 日 後 予 以 解 除 。

c. 與 關 連 人 士 交 易 之 結 餘 乃 無 抵 押 、 免 息 及 無 預 定 還 款 期 。

本 年 度 約 30% （ 一 九 九 七 年 － 少 於 30% ） 的 營 業 額 由 本 集 團 五 大 客 戶 所 佔 。 銷 售 予 最 大 客 戶 的 金 額 佔 本 集 團 本 年 度 營 業 額 之 14% 。

除 稅 前 綜 合 溢 利 乃 經 扣 除 或 計 入 下 列 項 目 後 釐 定 ：

董 事 的 酬 金 詳 情 如 下 ：

本 年 度 內 ， 董 事 概 無 放 棄 任 何 酬 金 。

按 董 事 人 數 及 酬 金 級 別 劃 分 的 董 事 酬 金 分 析 如 下 ：

五 名 最 高 薪 人 士 （ 包 括 執 行 董 事 及 僱 員 ） 的 酬 金 詳 情 如 下 ：

於 本 年 度 ， 五 名 最 高 薪 人 士 （ 包 括 董 事 及 其 他 僱 員 ） 並 無 獲 付 任 何 酬 金 作 為 力 邀 加 盟 本 集 團 的 獎 勵 或 失 去 職 位 的 補 償 。

按 人 數 及 酬 金 級 別 劃 分 已 支 付 予 五 名 最 高 薪 人 士 （ 包 括 執 行 董 事 及 僱 員 ） 的 酬 金 分 析 如 下 ：

綜 合 損 益 表 的 稅 項 包 括 ：

a. 企 業 所 得 稅

本 公 司 獲 豁 免 繳 納 百 慕 達 稅 項 直 至 二 零 一 六 年 三 月 二 十 八 日 為 止 。 香 港 利 得 稅 乃 按 16% （ 一 九 九 七 年 － 16.5% ） 就 於 香 港 產 生 的 應 課 稅 溢 利 計 算 。 中 國 企 業 所 得 稅 乃 按 33% （ 一 九 九 七 年 － 33% ） 就 於 中 國 經 營 的 附 屬 公 司 的 應 課 稅 溢 利 計 算 。

遞 延 稅 項 指 就 財 務 報 告 及 稅 項 而 言 ， 採 用 收 入 及 開 支 的 不 同 確 認 基 準 引 致 時 差 的 稅 務 影 響 。 本 年 內 並 無 重 大 而 尚 未 撥 備 的 遞 延 稅 項 。

b. 土 地 增 值 稅

土 地 增 值 稅 按 轉 讓 房 地 產 所 得 款 項 扣 除 若 干 可 減 免 項 目 （ 包 括 取 得 土 地 使 用 權 所 付 代 價 、 土 地 發 展 成 本 、 在 有 關 土 地 興 建 新 樓 宇 及 設 施 的 建 築 成 本 、 該 土 地 的 舊 樓 宇 及 設 施 的 估 值 以 及 有 關 轉 讓 房 地 產 而 繳 納 的 稅 項 ） 後 ， 按 餘 額 以 遞 增 稅 率 30% 至 60% 徵 收 。

綜 合 股 東 應 佔 溢 利 包 括 已 於 本 公 司 的 財 務 報 表 內 反 映 的 溢 利 15,074,000 元 （ 一 九 九 七 年 － 虧 損 44,000 元 ） 。

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